В наше время уже стало невозможно представить жизнь без различных видов кредитования. Кто-то постоянно берет мебель и бытовую технику в кредит, кто-то от зарплаты до зарплаты живет на кредитных картах, кто-то приобретает в кредит собственное жилье. Удивительного в том, что мы настолько стали зависимы от кредитов нет ничего, ведь гораздо лучше получить желаемое сразу и жить с комфортом, чем долгое время ограничивать себя в чем-то и копить деньги на покупку.

   Суть поручительства по обязательству заключается в том, что одно лицо — поручитель — ручается за другое лицо, и в подкрепление своего ручательства обязуется выполнить определённые действия вместо лица, за которое оно ручается, если то лицо не сможет выполнить свои обязательства. Применительно к ипотеке поручитель обязуется выполнить обязательства заёмщика по кредитному договору перед кредитной организацией. В случае невыполнения обязательств со стороны заёмщика ответственность перед кредитором переходит на поручителя по ипотечному кредиту. Поэтому, принимая на себя такие обязательства, поручитель должен быть готов в случае необходимости платить за заёмщика.

    Существует два вида совместной ответственности за нарушение обязательств: солидарная и субсидиарная.

   Отказ в выдаче ипотечного кредита может ожидать в России иностранцев и граждан без регистрации в регионе присутствия банка, говорится в сообщении компании "НДВ СПб".

   Кроме того, по данным риелторов, в список самых распространенных причин для отказа в выдаче ипотеки входят рабочая деятельность заемщика и плохая кредитная история.

   "Это может относиться ко вполне уважаемым, но связанным с риском профессиям: работникам полиции, пожарным, каскадерам. В кризисные 2008-2009 годы также в стоп-листе были работники строительной и металлургической отраслей", – отмечают представители "НДВ-СПб".

На протяжении последних лет власти то и дело заявляли о необходимости развития ипотеки в России и снижении процентных ставок. В 2012 году в своих предвыборных статьях Владимир Путин ставил цель опустить ставку до 6% годовых, однако в 2012 году она оказалась в два раза больше — 12,2% годовых. Прогноз Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) на 2013 год — и вовсе 13% годовых. Государственные программы льготной ипотеки работают, но не в полном объеме. АИЖК винит в высоких ставках торможение российской экономики.
Радужные обещания и жестокая реальность

Рынок ипотечного кредитования полностью восстановился после кризиса 2008 года. В I квартале 2013 года было выдано 142 393 ипотечных кредита, что в 1,12 раза превышает уровень первых трех месяцев 2012 года в количественном и в 1,25 раза в денежном выражении. Отчасти улучшению способствовало то, что четыре банка из числа лидеров рынка смягчили условия. Кредитные организации предоставляли ипотеку без требования подтверждения дохода заемщиком отдельной справкой. Но послабление повышает риск роста просроченных платежей.

   Ипотека (ипотечное кредитование) — долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог.

   Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) пересмотрело свой прогноз по росту ипотечных ставок: по данным агентства, к концу года средняя ставка по ипотеке не превысит 13%. Но на росте ипотечных портфелей банков это никак не скажется. По данным АИЖК, в настоящее время заемщики вкладываются в недвижимость из-за опасений возможного экономического кризиса, не обращая особого внимания на стоимость кредитов.

   О том, что АИЖК пересмотрело свой прогноз по росту стоимости ипотечных кредитов, сегодня сообщила руководитель его аналитического центра Анна Любимцева. Согласно уточненному прогнозу агентства, ставки по ипотечным кредитам в текущем году будут держаться в коридоре 12,5–13% годовых и выше не подниматься. Ранее АИЖК прогнозировало, что ставки по ипотеке к концу года достигнут 13,5% годовых. «Вероятность оптимистического сценария для нас выше, чем была в начале года,— заявила госпожа Любимцева.— Банки скорректировались и заняли выжидательную позицию: они тестируют рынок, смотрят, насколько потребители отреагируют на снижение ставок».

  Группа депутатов во главе с Натальей Бурыкиной внесла в Госдуму законопроект о введении института ипотечного страхования. По мнению авторов, их предложения позволят повысить доступность жилищных кредитов.

   Согласно законопроекту, кредит может быть обеспечен договором ипотечного страхования заемщика либо ипотечного страхования кредитора. В первом случае гражданин страхует ответственность на случай, если он не уплатил долг по кредиту, а денег, вырученных от реализации заложенного имущества, оказалось недостаточно. В втором случае кредитор страхует свой финансовый риск на случай недостаточной стоимости заложенного имущества.

   Страховая сумма по договору, заключенному заемщиком либо кредитором, не может быть меньше 10% от основной суммы долга. Лимит по договору ипотечного страхования заемщика не должен превышать 50% от основной суммы долга.

Ученые проанализировали результаты кризиса на рынке недвижимости в США в 2006-2008 годах и пришли к выводу, что американцы с хорошими арифметическими способностями реже просрочивали выплаты по ипотеке, чем другие граждане, и опубликовали свои выводы в журнале Proceedings of the National Academy of Sciences.

Группа ученых под руководством Лоренца Гетте(Lorenz Goette) из университета Лозанны (Швейцария) показала, что люди с хорошими арифметическими способностями лучше справились с этим кризисом, чем прочие американцы, проанализировав статистику по выплатам за 2006-2008 года.
Авторов статьи интересовали в первую очередь так называемые "второсортные(subprime) кредиты", которые банки выдавали некредитоспособным плательщикам. Более половины таких кредитов закончилось неудачно — владельцы жилья либо просрочивали выплаты в течение нескольких месяцев или были вынуждены продать дом из-за долгов. Причиной этого выступала гибкая процентная ставка, низкая в первые месяцы кредита и максимально высокая во время последних платежей.

Исследователи запросили информацию о кредитах в Федеральном Резерве США, отобрали несколько сотен интересных им случаев и обзвонили жителей Бостона, бравших эти кредиты. Ученые интересовались деталями их ипотеки и проверяли их базовые математические способности. По задумке ученых, умение считать должно было положительно сказаться на их способности оценить свои возможности по выплате ипотеки.

Оказалось, что это действительно было так — в частности, количество задержек по выплатам среди людей с хорошей арифметикой было примерно в два раза (12% от общего их числа) ниже, чем у других кредиторов (25%). Схожая зависимость прослеживалась и среди отказов от кредита, 7% для "математиков" и 15% для остальных американцев. Как полагают ученые, это связано с тем, что такие люди испытывают меньше проблем с пониманием условий кредита, что помогает им лучше планировать выплаты и избегать проблем с ростом процентной ставки.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готовится на собственном примере доказать, что низкие ставки по ипотеке возможны. Как стало известно "Ъ", в ближайших планах АИЖК — создание собственного либо приобретение дочернего банка. Предполагается, что он будет выдавать ипотечные кредиты по назначенной президентом ставке (инфляция плюс 2,2 процентных пункта) и выкупать такие кредиты, выданные другими банками. Правда, для этого сначала предстоит договориться с ЦБ о смягчении регулирования, а потом изыскать средства на массовую выдачу и выкуп дешевой ипотеки.

Вопрос создания либо покупки ипотечного банка обсуждался на вчерашнем заседании наблюдательного совета АИЖК, рассказали "Ъ" три источника, близких к агентству. В качестве потенциального объекта для приобретения рассматривался банк "ГПБ-Ипотека" (выставлен на продажу Газпромбанком, см. "Ъ" от 18 апреля), рассказал один из собеседников "Ъ". По словам другого источника "Ъ", решения о покупке вчера принято не было. "По итогам заседания набсовета менеджменту АИЖК было поручено подготовить подробное обоснование разных вариантов создания дочернего банка",— говорит он. Как утверждают источники "Ъ", с помощью собственного ипотечного банка АИЖК намерено доказать, что поставленная президентом Владимиром Путиным задача по снижению ипотечной ставки к 2018 году до уровня "инфляция плюс 2,2 процентных пункта" (п. п.) выполнима.

"Вопрос создания или покупки банка будет прорабатываться отдельно до конца текущего года. Выбор будет сделан в пользу варианта, который обеспечит наиболее эффективное решение стоящих перед АИЖК задач",— подтвердил "Ъ" генеральный директор АИЖК Александр Семеняка.

По его словам, это часть новой стратегии агентства, которую вчера утвердил наблюдательный совет.

Согласно новой стратегии, само АИЖК должно сконцентрироваться на развитии рынка ипотечных ценных бумаг, а бизнес по рефинансированию ипотечных кредитов, выданных банками,— выделить на отдельное юрлицо с банковской лицензией, рассказал господин Семеняка. Предполагается, что банк и самостоятельно сможет выдавать ипотечные кредиты. Таким образом, банковская "дочка" АИЖК сможет как самостоятельно выдавать кредиты по названной президентом ставке, так и, будучи рефинансирующей организацией, стимулировать другие банки делать то же самое — попросту сделав выдачу кредитов по указанной ставке условием их выкупа.

Пока реальные ставки по ипотеке далеки от желаемых. Так, инфляция в годовом выражении в мае составила 7,4%, а средневзвешенная ставка по ипотеке по итогам мая — 12,8% годовых. Снижение ставки сделает ипотечное кредитование нерентабельным, указывают банкиры. Однако АИЖК рассчитывает, что, несмотря на низкие ставки, этот бизнес в дочернем банке будет прибыльным. Достичь этого можно за счет смягчения регулирования деятельности банков в части ипотечного кредитования, считают в агентстве. "Понятно, что в настоящее время банк, кредитующий с премией в 2,2 п. п. к инфляции, вылетит в трубу,— пояснил источник "Ъ", знакомый с позицией агентства.— АИЖК видит своей задачей убедить ЦБ снизить коэффициенты риска по хорошим ипотечным продуктам с существующих 0,7 до рекомендуемых "Базелем-2" 0,35. Это позволит банкам сохранить прибыльность бизнеса при снижении ставок".

В Банке России настроены на диалог с АИЖК и банкирами. "К постановке такого вопроса формальные показания есть,— говорит зампред Банка России Михаил Сухов.— Базельский комитет определяет минимальные требования. Каждая страна исходит из соотношения реальных рисков и базельского уровня. Если АИЖК и крупнейшие банки аргументируют свою позицию фактами, будет что обсудить по сути".

Логика в доводах АИЖК есть, полагают участники рынка. "Хотя российские банки с августа 2010 года считают кредитные риски согласно стандартизированному подходу "Базеля-2", нормативные акты ЦБ позволяют использовать в отношении качественной ипотеки коэффициент минимум 0,7,— рассказывает главный бухгалтер Юникредит-банка Ольга Гончарова.— В реальности же, учитывая большой объем формальных требований к качеству ипотечных кредитов, приходится использовать и вовсе коэффициент 1, что увеличивает нагрузку на капитал банка". "Если коэффициент риска будет снижен до 0,35, то на выдачу 100 руб. ипотеки будет требоваться 3,5 руб. капитала, в то время как сейчас — все 10 руб.,— рассуждает она.— А сэкономив на стоимости собственных средств, банк сможет снизить и ставки".

Для ипотечных заемщиков важно даже минимальное изменение ставок. "В случае с ипотекой — длинными и большими по объему кредитами — значение имеет снижение ставки даже на десятые доли процента",— указывает директор управления розничного кредитования Сбербанка Наталья Алымова. Впрочем, в массовости снижения банками ставок в результате реализации идеи АИЖК она сомневается. Вопрос в том, сколько таких дешевых кредитов банк АИЖК сможет выдать сам и сколько — рефинансировать другим банкам, ведь собственное фондирование у них достаточно дорогое, указывают эксперты. "Не думаю, что сейчас даже у АИЖК есть ресурсы рефинансировать настолько значительную долю российской ипотеки, чтобы существенно повысить ее доступность",— соглашается вице-президент Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц. По его мнению, гораздо проще идею АИЖК будет реализовать в локальном масштабе — например, в отношении льготной ипотеки определенным слоям населения.

Александра Баязитова, Светлана Дементьева