Несмотря на восстановление рынка, ставки продолжают оставаться высокими. АИЖК прогнозирует, что в 2013 году они составят 13% годовых. Во втором полугодии агентство допускает ее некоторое снижение, но только при отсутствии внешних кризисов.
До обещаний президента и премьера далеко. Напомним: будучи кандидатом в президенты, Владимир Путин, выступая в Госдуме с отчетом о работе правительства, посчитал реальным снижение ипотечных ставок до 6,5% годовых. «Если мы сможем «додавить» инфляцию, то обеспечим снижение ставок по ипотечным кредитам где-то на (уровень. — «МК») 6,5% в ближайшие годы. Убежден, что эта задача вполне реальна», — заявил он.
Затем в своих предвыборных статьях Владимир Путин обещал сделать ставку еще ниже — 6% годовых. Впрочем, «додавить» инфляцию никак не удается. Лишь ЦБ пытается ее более-менее сдержать, оставляя высокой ставку рефинансирования — на уровне 8,25%. Из-за инфляции и растут проценты по кредитам.
Уже в своих указах от 7 мая 2012 года президент пошел на отступную. Новая цифра, которую указал Путин, — это плюс 2,2% к уровню инфляции до 2018 года. То есть если за весь прошлый год инфляция составила 6,6%, то ставка по ипотеке должна быть не больше 8,8% вместо нынешних 12,2%. Однако и это оказалось невозможным. Тут уже вмешался Дмитрий Медведев. Премьер заявил, что необходимо стремиться к тому, чтобы ипотечная ставка в 2013 году не превысила 10%.
Впрочем, министр регионального развития Игорь Слюняев считает выполнение указа Владимира Путина от 7 мая вполне реальным. По словам министра, 8,8% годовых по ипотеке мы сможем достичь уже к 2016 году.
Стоит отметить, что такие низкие ставки в России, к каким стремятся власти, все же были. И как раз во времена кризиса. В 2009 году самым лучшим предложением было 7% годовых. Сейчас таких цифр нет и ближайшие годы не будет. Самая низкая процентная ставка по итогам первого квартала 2013 года оказалась в Республике Тыва — 10,8%. Самая большая в Башкортостане — 13,5%. Разброс ставок по регионам незначительно увеличился (коэффициент вариации вырос с 3,1% в 2012 г. до 3,8% в 2013-м). В 78 регионах ставки выросли, снизились только в четырех.
АИЖК во всем винит не высокую инфляцию, как власти, а торможение российской экономики, дорогое фондирование и риск наступления рецессии. Особенно боятся банки. Они оказались перед дилеммой — снижать ставки, уменьшая свою маржу, но увеличивая объемы выдачи кредитов, либо сохранять высокую рентабельность в условиях снижения объемов выдачи. В результате большинство банков заняли выжидательную позицию и стали исследовать реакцию рынка через разовые акции. Так, ощутив замедление спроса после повышения ставок в конце 2012 года, в I квартале 2013 года, по данным мониторинга Аналитического центра АИЖК, ни один из десяти крупнейших банков (по объему выдачи) не повысил процентную ставку. Более того, не менее четырех игроков из этого числа провели корректирующее снижение ставок.
Андрей Верников, заместитель гендиректора инвестиционной компании: «Государство хочет добиться, чтобы ставки по ипотеке были равны инфляции плюс 2—3%. Сейчас ставки в районе 12%. Снизить сложно. В принципе, можно надавить на госбанки. Но на коммерческие банки нет рычагов влияния. Чтобы выйти из стагнации, государство вынуждено показать смягчение монетарной политики, а тогда инфляция растет».
Льготы с обременением
Власти пытаются сгладить проблему высоких процентных ставок льготными ипотечными программами. Например, в конце прошлого года заработала специальная программа для молодых педагогов; так называемая социальная ипотека. По ее условиям кредиты учителям выдаются по сравнительно низкой ставке в 8,5% годовых. Кроме того, на погашение первоначального взноса заемщику достаточно иметь только 10% собственных средств (для обычных граждан первоначальный взнос составляет минимум 25% стоимости жилья). Оставшаяся часть оплачивается за счет субсидий из федерального и регионального бюджетов.
Однако к этой программе подключились только пять регионов — Рязанская, Тульская, Нижегородская области и Республика Бурятия. Иркутская, Новгородская, Новосибирская, Липецкая, Костромская и Тюменская области намереваются вступить в программу в этом году. Чиновники остальных регионов утверждают, что им субсидирование ипотеки из собственного бюджета не по зубам.
«Мы внимательно изучили все положения программы и пришли к выводу, что не сможем ее потянуть, — заявила начальник управления экономики администрации Еврейской автономной области Галина Соколова. — Бюджет на 45% дотационный, считаем каждую копейку».
В Санкт-Петербурге в программе решили не участвовать вообще, поскольку в городе уже действуют другие жилищные программы, рассчитанные на бюджетников, в том числе учителей. Финансировать еще один проект посчитали лишним. То же и в Москве.
И это не единственные причины, по которым регионы отказываются участвовать в программе. Средняя зарплата учителей в России составляет 22,1 тысячи рублей. Прибавки съедает инфляция. А учителя младших классов вообще получают 17—18 тысяч. Учитывая соотношение зарплат и цен на жилье, большинству педагогов даже льготная ипотека будет не по карману. К тому же у большинства нет средств на первоначальный взнос даже в размере 10%.
Есть специальные льготы для молодых врачей. Если оба или хотя бы один из супругов моложе 35 лет, можно стать участниками программы. Нужно документально подтвердить необходимость в новом жилье. В соответствии с современными нормативами на каждого члена семьи полагается определенное число квадратных метров площади, но не более 18. Стоит также заметить, что в различных регионах норматив жилплощади может отличаться.
Чтобы получить ипотечный кредит на приобретение жилья, молодой врач должен подтвердить и свою платежеспособность. По словам министра здравоохранения Вероники Скворцовой, средняя зарплата врачей по стране составляет 32 тыс. руб. Но эксперты полагают, что фактически минимальный уровень дохода для получения льготной ипотеки должен составлять примерно $1500. Таких зарплат у российских медсестер пока нет.
Процентная ставка для врачей 5—7% годовых, а сумма первоначального взноса — лишь 10% от стоимости квартиры или дома. Стоимость жилья также рассчитывается по специальной схеме. В ближайшем будущем ставки по ипотеке для молодых бюджетных специалистов планируется снизить до 3—4%. Программа для молодых врачей работает не во всех регионах, но, в отличие от программы для учителей, есть в Москве и Подмосковье.
Есть специальная программа и для матерей-одиночек. Вот только «источник доходов» женщин должен соответствовать «требованиям банков». А у них требования немаленькие. Обязательно мать-одиночка должна оставить что-то в залог: либо покупаемую ею квартиру, либо другую недвижимость, находящуюся в ее собственности. Основная преграда для матери-одиночки — количество детей. Даже при относительно большом доходе женщина может получить отказ, если после выплаты по кредиту оставшихся денег не хватает на полноценную жизнь самой матери и всем ее детям. Наличие других иждивенцев (например, престарелых родителей) также имеет отрицательное значение.
Многодетным семьям тоже полагаются льготы по ипотеке: получение кредита с низкой процентной ставкой или возмещение части кредита средствами бюджета. Самый распространенный вариант — низкие ставки. Льготная ипотека для многодетной семьи в данном случае практически не отличается от обычного жилищного кредита, однако она куда более выгодна. Можно получить кредит под 6,15% годовых, если была выбрана квартира в новостройке. Для рынка вторичного жилья актуальная ставка 11% годовых. Некоторые банки также могут предоставлять выгодные процентные ставки для многодетных семей. Как правило, они ниже стандартных на 1—2%.
Льготная ипотека для многодетных семей может быть выдана на срок до 30 лет. Но можно взять кредит и на 1—2 года, если ваши доходы удовлетворяют требованиям банка. Большинство банков требуют внести первоначальный взнос в размере 10—30% от суммы кредита. Некоторые организации выдают деньги без единовременных взносов. При получении и погашении кредита многодетная семья имеет право использовать материнский капитал. В этом случае деньги могут быть использованы и в качестве первоначального взноса. При появлении в семье нового ребенка и, следовательно, получении еще одной субсидии от государства материнский капитал можно будет внести в качестве платежа по кредиту, частично погасив долг перед банком.
За бугром
Не только нашим госпрограммам, но и президентским обещаниям еще далеко до Запада. Самое лучше из того, что обещал Владимир Путин — 6% годовых. За границей же средняя ставка по ипотечному кредиту составляет 5%. В Испании, Италии и Франции можно получить ипотечный кредит от 4,5% годовых. При этом банк выдает до 70% от стоимости объекта. Для сравнения: в Москве сегодня за $200 тыс. можно купить хрущевку в панельном доме, а за рубежом за эту же сумму можно приобрести квартиру в кирпичном или монолитном доме с отделкой, к тому же на престижном курорте в непосредственной близости от моря. На еще меньшую процентную ставку покупатель может рассчитывать, если треть стоимости квартиры он оплачивает за счет собственных средств.
Впрочем, за границей тоже не все так просто. После кризиса банки стали опасаться заемщиков-нерезидентов и поэтому ужесточили к ним требования. А некоторые и вовсе перестали таких кредитовать. За ипотекой в европейский банк сегодня могут отправляться лишь те заемщики, которые, по мнению кредитных учреждений, являются наиболее надежными: с высокими доходами, подтвержденными официальными документами, перспективными профессиями и серьезными активами (квартира на родине, дорогой автомобиль, ценные бумаги, доля в бизнесе и пр.).
Немаловажным стало и то, какую именно недвижимость приобретают россияне: предпочтение отдается тем, кто выбирает более дорогие дома и квартиры. «Сейчас европейские банки (в первую очередь немецкие, французские и британские) гораздо охотнее кредитуют крупных заемщиков с объемом заимствований от 300 тыс. евро. В кредитных учреждениях считают, что такой клиент, покупающий, например, объект за 500 тыс. евро и имеющий 200 тыс. евро собственных средств, более надежен. К тому же по трудозатратам выгоднее выдать один кредит на 300 тыс. евро (а лучше на 1 млн), чем «возиться» с пятью заемщиками по 60 тыс. евро. В общем, увеличивается доля кредитов, приходящихся на крупные заимствования, а доля небольших займов сокращается. Это справедливо и для большинства других развитых стран, небольшие кредиты на покупку скромных апартаментов относительно просто получить там, где ипотечный рынок еще развивается, например в Турции, Египте или ОАЭ, либо в тех странах, где строительная отрасль — ведущая и ее развитие поощряется государством, как, например, в Испании.
Ужесточились за границей и требования к первоначальным взносам. Например, до кризиса 2008 года в Англии можно было получить кредит с первоначальным взносом 5%, а сейчас ни один банк в Европе не рассматривает вариант даже с 10-процентным взносом. Взнос в 40% дает «пропуск» к недвижимости Италии, Германии, Греции, Португалии, Швейцарии. Впрочем, есть нюансы. Сейчас успехом можно считать получение 60% финансирования, а нередко банки устанавливают планку в 50% от стоимости объекта.
Если в Италии, Испании, Германии и Греции получить от банка 60% от стоимости жилья сравнительно просто, то в Португалии и Швейцарии первоначальный взнос в 40% — только отправная точка, минимум. В США же первоначальный взнос должен быть не меньше 50%.
